巨头们的担忧

　　不过，相比起十年前的那波购物中心、商业地产热潮，现在的国际零售巨头们对于中国市场的认识中，机会之外更多了“风险”两字。

　　这是十年前所没有的。克切维尔说:“中国市场与西方人想象迥然不同。”克切维尔说，在过去十年中，中外合作的基础往往不是奠基在对等关系上，项目开发的选址不合理司空见惯，种种个案举不胜举。最后，外商开始放弃乱局而离场，而政府有关当局下令叫停，决心要大家坐下来好好制定合理的发展规划。

　　Stephen Finney称，迪斯尼在中国最大的一个恐惧是面临规划缺失的市场。作为浸入美国社区生活的专卖店品牌，Stephen Finney称迪士尼在美国连换个店址都会受到客人批评，由此迪斯尼在美国投资门店起码都是规划十年以上，而欧美市场规划也相当成熟。而“中国市场变化却超出想象之快，在很多地方，根本看不到10-15年之后这个街道会变成怎样?”

　　沃尔玛亚洲区地产、新业务规划并购与收购高级副总裁夏必得(Peter Sharp)同意Stephen的观点。但在中国已有350家门店的沃尔玛开始逐渐摸出自有的“门道”，Peter表示，沃尔玛花了很多的时间，跟各城市政府打交道，了解城市规划是怎样的，从规划道路的模式去预想和判断这样的城市10-15年之后的状况。

　　沃尔玛的困扰则在于中国的物流配套服务跟不上零售商业地产的速度。

　　GAP的担忧则在于，目前中国商业地产的开发建设热潮似乎过于集中在奥特莱斯的单一业态开发上。“中国已有5个奥特莱斯的中心，眼下却还有超过40到50个的规划建造计划要发布，中国对于奢侈品有着巨大的吸引力，但是也许对于在奢侈品门店的建设或者是销售中心的建设有点过热了。”

　　“中国市场必须灵活应对。”David Zoba强调，必须要看到，对于任何一个国家和社会经济体来讲，中产阶级的层次数量一定是大于高端消费层次和数量的。“中国商业地产需要一个合理的业态混合。这是作为零售商的业主在选择商业地产时的重要一点。”David Zoba透露，鉴于中国的现实，GAP会采取线上线下多渠道、多品牌以及多模式的多元化发展模式拓中国市场，甚至会考虑采取中国特色的特许加盟和分销模式灵活进取。

　　但Stephen Finney指出，迪斯尼也会关注特许经营带来的业绩，虽然特许经营无论是从投入还是利润回收上都比不上直营投资。事实上，克切维尔指出，在美国零售商加速海外扩张的方式种，除了裁减在本国的商店网点，把相当比例的资源从实体的店铺源转移到线上经营外，以区域代理经营的形式扩展到中国、日本和别的品牌被接受的市场去已成普遍的形式。“在很多情况下代理商更为熟悉本地市场，品牌由区域性代理商管理，确保符合当地市情。不少本地代理商经营得非常出色，让品牌商只需专注在货品供应，无需担当经营上得风险。”

　　而恰是因为代理经营模式的普及，中东和中国很多相对过剩的店铺才能被得出。”

　　克切维尔判断，未来中国购物中心的趋势会有趋大化的影响，越来越大，这因此导致过去商业地产主导的“租户市场”向“业主市场”转换，话语主动权越来越倾向业主，开发商将面临更大的挑战，如何提供更好的租金的同时考虑如何更好的管理好自己的购物中心，使它相对其他竞争对手有其区别竞争力。

　　塔博曼香港CIO Peter DeGalan指出，在中国投资商业地产，最初的投资回报不会很高，但是你知道中国的市场潜力非常大。

　　Perennial China Retail Trust Managem CEO Pua Seck Guan则表示，在中国开发商业地产最大的挑战是市场非常大，投资成本必须长线衡量，审慎对待价格和不同城市的购买力。中国购物中心开发的一个关键词是“放大，放大，再放大”，这在国际投资商看来是很疯狂的举动，但有些无限放大的中国购物中心却很成功。“或许外国人看中国都是戴着有色眼镜，到最后对这个市场就有误解。中国的市场成长非常快，本地很多公司都已超过外国公司。”