从2010年开始，商业地产持续升温，住宅开发商谋求转型，零售商跃跃欲试，原本寂静的深潭水花四溅，但在商业地产投资开发中，选址、立项、规划、设计、招商、运营、投融资和资本运作，每一个环节都玄机深藏，这显然不是一个没有门槛的行业。

　　被选址、被规划、被招商

　　经济观察报：成熟商业地产项目的前期调研少则一年多则五年，国内商业地产项目却频繁出现“三边工程”，是什么原因导致为数不少的商业项目盲目上马？

　　鲁炳全 (中国人大房地产研究中心特聘教授)：商业地产真正的春天是从2010年下半年开始，2010年整个行业干什么？大跃进。这个过程中产生很多存量的商业，可以说70%以上都是垃圾产品，我们最大存量的资产就只是一个资产，不是真正具有资本属性高附加值的优质商业。

　　张家鹏 (DTZ戴德梁行中国区董事)：没有好项目可以从两个层次来看，一是硬件不好，项目招商跟做红娘一样，孩子本身有残疾，很难办这个事；二是位置的区别，市中心当然好做，但是市中心要求档次非常高，新中心项目商家目前不是首选，所以远的项目有找商家的问题，中心的项目有档次差异的问题，这是结构性问题，虽然供应很多，但是做不起来。

　　鲁炳全：商业地产投资开发第一个环节是选址和立项，现在中国的国情不是选址而是被选址，政府说就这几块地你要不要，不要还有别人要，地拿到了不知道做什么，不知道给谁做，此后还限定开工，带条件开工，非常仓促。

　　郭增利：现在被规划更难受。我曾问西域主席为什么不来中国？他说如果你能确认在五公里范围内不会再有第二个购物中心，我肯定来。我说对不起，不是我确认不了，这是中国的市长都不敢确认的事。

　　李亚明：除了被选址、被规划以外，还有一个就是拿到地以后，他也知道做什么去，但实际上没有人响应，就是被招商的问题。你想引进主力店、次主力店，发现没有人来，最后做成无主力店模式。现在的商家结构，400平方米以下很多，1000平方米以上也有，中间400-1000平方米的集合店严重供应不足，很难支撑一个好的商业规划。

　　邓中文 (21世纪不动产中天总经理)：现在运营管理是费力不讨好，开发商或者业主给的收益非常可怜，研究100万平方米项目到底支撑多大商业体量，这么大一个事情三个月没有出来结果，业主急了。三个月能出来结果非常不容易，做这个事情需要时间和资金支持，可是开发商不会给你足够时间，要求一个月之内提交，开发商不愿意为部分前期付很高的价钱，纯粹研究型人才留不住。国内很多企业不愿意付顾问费，因为顾问费不是预算内投入。国外顾问公司为什么做得好，他的顾问费收得很高，他能养得住人才。

　　杨毓 (中国民生银行(6.09,0.00,0.00%)地产金融事业部总裁)：主体都在转化过程中，转化是暂时的，怎么经营好，有稳定的现金流之后，才可以借助金融，让更多资本支持你。有经营管理的压力，这个情况是难免的。

　　零售商转身做开发

　　经济观察报：零售商也来开发商业地产，他们有怎样的优势呢？

　　王永平：零售业现在的利润越来越薄，不甩卖无法过日子。现在好不容易搞促销，老头老太太进门拿着各个商场的促销单买完就走了，他就无法玩下去了；第二，过去地产收益太大；还有一个原因，很多零售商找不到好的物业，盖的东西都是这样，还不如自己盖。

　　郭增利：一个零售业上市公司，股民买它的股票是为了看它的竞争力、经营价值。现在法律上没有这种约束，上市公司也没有这种责任的约束，国外我们看到零售商是不可能做地产开发的。咱们国内没有这方面制约，所以零售商可能买了地做了开发。

　　体验式消费无法替代

　　经济观察报：电商风靡时代，实体商业地产是否面临巨大挑战？

　　鲁炳全：电商和实体商业没有对立，当前中国购物中心越来越成为商业地产投资的主流，近几年购物中心的发展完全以体验式消费为核心，电商解决不了体验式消费。

　　李亚明：讲购物中心有标准，汉博标准是单层一万平方米以上，至少地上五层以上，购物中心实际上涵盖四大块，零售、餐饮、娱乐和服务。现在万达在综合体里降低了零售，提高其他三个业态。